하자보수예치금을 노리는 무면허 하자보수업체

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하자보수예치금을 노리는 무면허 하자보수업체

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안녕하세요.

씨앤종합건설의 아르미입니다.

건물을 완공했는데 하자보수 문제가 발생했을 시, 어떻게 조치해야 할까? 다세대주택 또는 

상가 건축 등을 하면서 나중에 가장 크게 맞닥뜨리는 문제가 바로 하자보수 책임입니다.

시공사가 하자보수까지 잘 마무리하는 업체라면 몰라도 이미 하자보수예치금이 있으니 

알아서 하라는 식의 업체들이 너무나 많고 무면허 하자보수업체도 많아 주의가 필요합니다.


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우선 하자보수 기한을 확인해야 합니다.



첫 번째, 

종합건설면허가 없는 일반 건축업자에게 단독주택 신축을 의뢰했다가 준공 13개월 만에 

건물에 심각한 결로 현상이 발생한 것을 알게 되었다. 시공사에게 하자보수를 요구했으나 이에 응하지 않은 경우입니다. 

단독주택의 하자담보책임 기간은 민법 제670조, 671조에서 수급인의 담보책임 규정에 의하여 목적물 인도 후 

1년간 만 담보책임을 부담하게 되어 있어서, 법 상 하자담보책임을 시공사에게 주장할 수 없는 상황이 됩니다.

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두 번째 사례는, 

다세대주택이나 아파트, 오피스텔 등의 공동주택 신축 준공 후 몇 개월이 되지 않아 여기저기 하자가 발생한 경우입니다.

분양 계약상 매도인에게 하자보수를 요구했고, 매도인은 법적으로 하자 담보책임은 시공사에 있으니 시공사에 연락하라고 합니다

하지만 시공사는 준공 시 하자이행보증금을 공탁했기 때문에 서울보증보험에 보험금을 청구하라고 합니다.

다시 보증보험에 연락해 상황을 설명하지만 각종 서류를 준비해오라고 합니다.




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이런 일들을 예방하기 위해서는 도급계약서를 작성할 때부터 신축건물 인도 후 담보책임기간을 계약서에 명확히 규정해야 합니다.

그리고 준공 후 하자보수와 하자이행보증증권의 교부를 잔금과 동시이행으로 약정해야 합니다. 

건설산업 기본법에 따라 종합건설업체 시공대상인 경우, 하자담보책임은 공증에 따라 1년에서 5년까지 시공사가 부담하게 되므로

이를 잘 활용해야 합니다.


하지만 직접 하자보수에 응하지 않고 보증보험에 연락하라는 등 문제에 성의를 보이지 않는 경우가 대부분입니다.

그러면 분양자들은 복잡한 부증보험 청구절차를 밟을 수밖에 없습니다. 따라서 시공사의 성실성을 철저히 검증하여

준공 후 뒷마무리까지 성의 있게 해줄 만한 믿을 만한 시공사를 선책하는 것이 중요합니다.









건축주와 시공사가 짜고 하자보수예치금 챙기는 사례


신축빌라를 분양받은 사람들의 하소연입니다.

"천정에서 비가 샌다" "결로가 생기고 곰팡이가 쓴다" "벽에 균열이 생겼다"

분양건물의 우편함마다 선뜻 이해할 수 없는 전단지들이 끼워져 있습니다. 

전단지에는 "하자보수 전문! 예치금 찾아드립니다."

"하자보수만은 제대로!" 등의 문구가 강조되어 있습니다. 


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<출처:보안뉴스> 





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<출처:서울경제>


하자보수예치금이란? 

빌라나 아파트 등의 공동주택에는 하자보수예치금제도가 있습니다. 공동주택관리법에 따라 건축주는 대지가격을 제외한 

총 공사비의 3%에 해당하는 하자보수보증금을 보증기관인 서울보증보험, 건설공제조합 대한주택보증사를 통해 보증하거나

은행에 예치하도록 되어 있습니다. 건축주의 하자보수책임을 담보하기 위한 제도인데요. 공동주택에 하자가 생겼을 때 

건축주가 하자보수를 이행하지 않을 경우 입주민이 하자보증금을 청구해 직접 하자보수를 할 수 있습니다.


건축주의 고의 회피나 부도 등의 이유로 하자보수책임을 다하지 못할 경우를 대비해 입주민을 보호하기 위한 제도지만

오히려 이를 악용하는 사례가 늘고 있는 실정입니다. 빌라 건축비에 하자보수예치금이 추가로 들어가다 보니 건축주가

처음부터 시공사와 상의해 건축의 마무리 단계에서 부실하게 시공을 끝내고 건축비를 줄이는 꼼수를 쓰는 경우가 있습니다.

당장은 티가 나지 않지만 1년 이내에 하자가 날 수 있는 것을 뻔히 알고서도 마무리 공사를 제대로 하지 않고 분양을 한 것입니다.


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<연합뉴스>


분양 후 건축주에게 하자에 대한 항의를 하면 건축주는 하자보수예치금을 찾아 하자보수하도록 처리합니다. 보통 완공 마무리

단계에서 옥상 방수 등의 설비를 하자보수예치금으로 충당하겠다는 속셈입니다. 하자보수예치금으로 들어가는 3%만큼

공사를 덜한 채 분양하는 것입니다.


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하자보수예치금을 받으려면 공동주택 과반 이상이 동의를 해야 하기 때문에 하자가 많은 집과 없는 집 사이에서 다툼도 일어납니다.

옥상과 연결된 꼭대기 층이나 결로가 심한 외벽 쪽 집 등은 더 억울한 부분이 있습니다. 하자보수예치금은 빌라 전체가 공동으로 

사용하는 돈이라 어느 한 집에만 집중적으로 들어갈 수 없다는 것이 갈등의 요소입니다. 그리고 초반에 예치금을 너무 많이 사용하면

나중에 하자비용이 줄어들기 때문에 예치금 사용에 대한 주만들 간의 갈등이 첨예해질 수밖에 없습니다.


만양 건물에 문제가 없거나 입주민들이 예치금 제도를 몰라 하자보수금을 청구하지 않으면 입주자의 동의 없이도 매년 건축주에게 

예치금이 귀속됩니다. 때문에 멀쩡한 집에 하자예방공사를 하거나 편의시설 등에 예치금을 쓰기도 합니다. 2-3년 뒤 빌라를 팔고

이사할 계획이 있는 경우 매매 전 하자보수예치금을 최대한 찾아서 쓰려는 경향도 있습니다.


하자보수 전문 업체는 "하자보수예치금을 찾아서 공사하는 과정이 생각보다 녹록지 않다. 개인이 하기 어렵고 건축사무소 등 전문업체

에 맡겨서 서류부터 만들어야 한다. 시간이 지날수록 지급률이 낮아져 청구할 금액이 줄어드니 빨리 찾는 게 이익"이라며 하자보수

예치금에 대한 설명에 열을 올렸습니다. 


양심있는 건축주와 시공사에 의해 하자 없이 지어진 건물이라도 하자보수업체들의 마케팅에서 하자예방공사를 하거나 주차차단기 등

빌라에 필요한 다른 시설 설치에 하자보수예치금을 사용하는 경우도 많습니다. 한편으로 하자보수예치금을 사용하지 않으면 매매 시

집을 사는 사람에게 승계가 되지만 전 주인이 예치금을 대부분 써버렸을 경우 나중에 빌라를 사서 들어오는 사람은 집에 하자가 생겨도

개인적으로 해결할 수밖에 없습니다.





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<지식인 캡쳐>


연차마다 예치금으로 할 수 있는 보증범위가 정해져 있습니다. 미장, 타일, 지붕방수, 기둥균열, 배수, 단열 등 각각의 항목마다 기한이

정해져 있어 그 기한을 넘기면 하자보수를 보장받을 수 없습니다. 기한별로 찾아갈 수 있는 예치금이 한정적인 탓에 예치금의 50%

이상을 쓸 수 있는 1~3년 동안은 살면서 지속해서 하자보수공사를 해야 하는 불편함을 격어야 한다는 뜻입니다.


신축빌라의 입주민들은 "제대로 하는 업체를 찾는 것도 쉽지 않다"고 말합니다. 예치금을 찾는 것에만 열을 올리고 공사를 제대로 

해주지 않은 채 또 다시 부실 보수를 한다는 것입니다.


하자보수업체도 여러 곳을 비교견적해서 업체를 선정해야 합니다.

무면허 업체를 선택하게 되면 하자에 하자를 낳고 돈만 없애는 꼴이 됩니다. 먼저 회사 홈페이지라도 꼭 확인해야 하고

안전진단 협회에서 ㅇ하자보수업체의 상호명이 맞는지 꼭 확이해야 합니다.


감사합니다.



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