설계계약 시 건축주가 알아야 할 사항

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설계계약 시 건축주가 알아야 할 사항

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설계계약 시 건축주가 알아야 할 사항


안녕하세요

씨앤의 아르미 입니다.

대부분의 건축주는 건축에 대해 모르고 있습니다.

먼저 설계부터 어떻게 계약을 해야 할지 고민이 많은데요

오늘은 건축주가 설계 계약 시 알아야 할 사항을 추려보았습니다.



건축주는 설계를 의뢰하기에 앞서 자신이 계획하는 규모와 취향에 맞는 건축내용을 구체적으로 정한 다음, 

설계자가 자격과 능력을 갖추었는지를 확인하고 설계계약을 체결하는 것이 좋습니다.


건축주는 설계자에게 자신이 계획하고 있는 공사비예산과 자신이 원하는 건축내용을 구체적으로 알려주고, 

이에 대하여 설계자와 의견을 교환하여 세세한 부분까지 협의를 하는 것이 좋습니다. 


설계진행과정에서 최소 2회(기본설계 완료 후와 건축허가 제출 전) 이상은 설계자로부터 설계내용의 설명을 듣고 

자신의 생각과 다르게 설계된 부분을 수정하고, 설계내용을 숙지하는 것이 필요합니다.



위 내용을 기본 전제로 하고 많이들 이야기 하고  있는 8가지 기본 사항을 나열하겠습니다.


첫번째, 건축물의 설계 표준계약서를 활용합니다. 

국토교통부에서 행정규칙으로 고시한 '건축물의 설계표준계약서'가 있습니다.

계약 시 책임소재를 분명히 하기 위해 사업자 등록증에 기재된 건축사의 인적사항을 확인 후

오류가 없도록 기재하고 건축사가 아닌 대리인으로 계약할 경우

건축사의 위임장도 꼭 확인해야 합니다.


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두번째, 이행보증서를 받아야 합니다.

건축사가 계약이행보증서를 내주지 않는 경우가 더러 있습니다

이행보증서는 계약의 이행을 보증하기 위해 건축주가 반드시 받아야 합니다.


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세번째, 설계(공사)기간의 변경 및 해지 상황에 대비해야 합니다.

수익형 건물이나 분양물의 경우, 대출이자 부분도 그렇고 기간의 연장에 따른 손해가 큰 편입니다

따라서 설계(공사)기간의 연장을 고려하여 지체배상책임을 명확히 해야 합니다.


반면에 건축주의 신용도와 정부정책에 따라 대출승인 여부도 확인해야 합니다.

설계도서 완성 및 건축허가나 사업승인 이후에도 공사에 착공하지 못하는 상황이 생길 수 있어

이에 따른 설계비 정산 문제를 미리 특약해야 합니다.




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네번째, 설계용역과 납품도서의 범위를 정해야 합니다.

익스테리어, 인테리어 설계가 포함인지 3D 모형이나 투시도 등을 제시할 의무가 있는지도 표기할 수 있고

건축물의 사용승인도서 작성업무도 포함해야 합니다.


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다섯번째, 대리권의 범위를 확정해야 합니다

건축사나 건축주를 대리할 수 있는 업무의 범위를 정하고 초과하는 행위는 

건축주의 인감을 첨부한 승낙서가 없는 한 무권대리인을 정해야 합니다

통상적으로 건축사가 건축주를 대신해서 인허가, 착공접수 등의 번거로운 업무를 대신해 줍니다

다만, 설계가 부득이하게 변경 될 시에는 반드시 건축주가 해당부분을 인지하고 확인을 하는 절차가 필요합니다

건축주가 신경 쓸 시간이 없을 때 시공사와 짜고 임의로 설계변경하는 문제가 발생할 수 있기 때문입니다 



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여섯번쨰, 설계비 지급방법 및 시기 추가견적을 정해야 합니다.

설계비는 완불 또는 분할해 낼 수 있으며

(제4조 대가의 산출 및 지불방법)설계부분 이미지

표준계약서에는 계약 시 20%

계획설계도서 제출 시 20%

중간설계도서 제출 시 30%

실시설계도서 제출 시 30% 지급으로 표기되어 있으나



일반적으로는 계약 시 30%

건축허가시 40%

공사완료시 30% 지급합니다

물론 특약에 따라서 달리 정할 수도 있습니다

지불시기와 비율의 경우 법적으로 정해진 건 아닙니다

건축주와 건축사가 합의하여 자유롭게 결정할 수 있습니다


또한, 추가 견적문제를 명확히 해야 합니다

5% 설계범위 초과시 어떻게 정산한다고 미리 정해야 합니다

설계하자로 인한 추가 견적문제는 발생하지 않음을 명확히 하고

설계하자 여부는 건축주의 주도에 따라

다른 전문가가 판단한다고 특약해야 합니다


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일곱번째, 현황측량 및 지질조사비에 대한 부담을 명확히 해야 합니다

표준계약서에는 건축주가 부담하는 것으로 기재하곤 하는데

건축에 대한 지식이 없는 상황에서 설계사무소에서 일처리를 대행하고

비용에 대한 합리적인 협의를 해야 합니다


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여덜번째, 수량산출서나 공내역서의 제공 여부를 확인합니다.


수량산출서란

레미콘, 철근, 유리, 페인트 등과 같이

모든 공정의 필요 수량을 산출한 서류입니다


공내역서란

수량과 규격까지 기입되어 있고 가격 부분만 공란으로 만든 서류입니다

차후 시공견적 산출 및 기성검사 시 반드시 필요합니다

일반적인 허가용 도면을 전문으로 만드는 업체에서 작성한 도면에는

수량산출서나 공내역서 등이 없다 보니 이런 상태로 견적을 받으면 

추후에 분쟁이 생길 수밖에 없습니다.


요약 정리하겠습니다.

1. 건축물의 설계 표준계약서를 활용해야 합니다

2. 이행보증서를 받아야 합니다

3. 설계변경시 문제점을 알고 대처방안을 모색합니다

4. 설계용역과 납품도서 범위를 정해야 합니다

5. 대리권의 범위를 확정해야 합니다

6. 설계비 지급방법 및 시기, 추가견적을 정해야 합니다

7. 현황측량 및 지질조사비에 대한 부담을 명확히 해야합니다

8. 수량산출서나 공내역서의 제공을 정해야 합니다


이상으로 가장 기본적인 설계 계약시 건축주가 알아야 할 내용이었습니다.

기본적인 것만 알아도 추후 문제 발생시 현명한 대처가 될 수 있습니다.

성공적인 건축주가 되세요. 감사합니다.



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