상가주택설계와 수익형 부동산, 사업성분석은 꼭 필요합니다.

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상가주택설계와 수익형 부동산, 사업성분석은 꼭 필요합니다.

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건축주들의 대부분은

상가주택의 경우 모두 임대를 주는 경우도 있지만 많은 분들이 맨윗층을 주인세대로 하는 경우가 대부분입니다.

그곳에서 얼마나 살 것인지, ​평생 상가에서 사업을 할 것인지, 임대를 주어 수익을 볼 것인지 하는 내용을 정확히 파악하는 것이 가장 첫 번째 과제이며 상가를 어떻게 어떤 컨셉으로 지을 것인지 미리 예상해야 합니다.

■ 상가주택에서 설계사의 중요성

건축주가 원하는 컨셉이나 목표, 그 이상을 구현해 주는 설계자를 만난다는 것은 상가주택 사업에 있어서 아주 중요한 일입니다. 건축주가 자신이 원하는 설계자를 선택할 수 있는 안목을 키우는 것이 중요한데 시간을 투입하고 노력을 기울여서 찾아보고, 부담을 갖지 말고 직접 만나봐야 합니다.

건축사라는 이름은 계획에서 완공까지 ​그림자처럼 따라다니는 중요한 존재입니다.

멋진 디자인을 잘 설계해주는 사람이 있을 수 있고, 건축주와의 커뮤니케이션을 잘하고 의견수렴을 통해 목적에 부합되는 설계자가 있을테고 모두를 충족시키는 사람일 수도 있습니다. 목적에 맞는 아이디어와 사업성을 위해 자신만의 노하우를 가미시키는 설계사를 찾는다는 것은 부동산의 땅을 찾는것과 같습니다.

발품을 팔아서 여러 설계사를 상대하고 그 중에 느낌이 오는 사람이 내게 맞는 설계자가 될 것입니다.

우선 건축관련 잡지나 ​인테넷을 통해 자료들은 많이 찾을 수 있고 건축물 사진 뿐 아니라 기술자료나 진행과정 등을 볼 수 있습니다. 그곳에서 작품수준을 파악하고 내가 원하는 컨셉을 가늠합니다.

실제 설계사들과 이야기를 나누면서 설계자의 계획이 건축주를 충족시켰는지, 건축주가 설계비보다 과다한 성과물을 요구했는지 등 양쪽의 이야기를 모두 듣기 전에는 명확치 않으므로 이를 염두에 두고 자신의 입장을 분명히 합니다.

설계사는 기획에서 시공까지 이어주는 중심점의 역할로 중요한 위치인 만큼 경제, 부동산, 문화적인 소양과 나아가서 사람들의 소통에 심리와 행동을 이해하고 있어야 합니다.  책임있는 건축설계사는 건축주의 요구와 시공사의 이해를 충족시키는 폭넓은 지식이 필요합니다. (설계사기준을 높이 책정하라는 말입니다.)

 

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​■ 상가주택 자금은 상가주택 짓는 데만 쓴다

저금리기조보다도 중요한 것은 상가주택을 짓기 위해서 조달하는 은행대츨 비용은​ 상가주택 짓는 데만 사용해야 합니다.

당연한 이야기지만 이 자금이 개인적으로 다른 곳으로 유용된다면, 잘해야 상가주택을 겨우겨우 완성하는 것이고, 자금이 부족한 경우에는 자금을 확보하기 위해 모든 임대를 전세로 주어야 하므로, 고정수입은 없고 은행이자만 꼬박꼬박 내야 하는 경우가 종종 발생하게 됩니다.

흔히 말하는 깡통상가 입니다. 더 심하면 경매나 공매로 마무리되어 ​마이너스의 삶을 살게 됩니다.

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상가주택을 짓는 과정에는 아무리 사업성이 좋은 물건이 나타나도 '황금보기를 돌같이'해야합니다. '자금을 잠깐 돌리면 되겠지'한 것이 계획대로 되지않아 망치는 사례가 수도 없이 많습니다. 무리한 욕심은 순식간에 평생 상처로 남을 수 있습니다.

어느정도 자금이 있고 결정했으면 밀어 붙이는 용기도 필요합니다. 살다보면 일이 계획한 대로, 혹은 기대했던 대로 이루어지지 않는것이 우리 인생인걸 보면 그때그때 최선을 다해서 풀어나가는 수가 가장 좋은 방법입니다. 소위 몸으로 때우거나, 아니면 신용과 평판으로 견디어야 할 경우도 있습니다. 어떤 때는 사람의 힘으로 어쩔 수 없는 불가항력적인 경우도 있습니다.

■ 예산 구성을 파악합니다.

토지구입비용 / 건물공사비 / 제세공과금​

여기서 건물공사 비용은 상당히 복잡합니다. 건물공사비 원가계산서, 수도와 전기, 도시가스 인입비용 등 추가로 들어가는 비용을 충분히 파악해야 합니다.

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​땅의 위치에 따라 하수분담금이나 형질변경 비용을 내야 하는 경우도 있습니다. 그리고 민원이나 사고, 혹은 암반의 돌출 등이 있을 경우 공사비가 상승하는 것에 대비한 예비비를 계산에 두고 있어야 합니다.

취득롱세, 등기이전 비용 등 제세공과금과 같이 비교하여 표를 만들면 그것이 사업성분서표가 됩니다. 전문가 뿐만 아니라 일반인도 충분히 할 수 있고, 어디에 얼마가 들어가고, 어떤 경로로 나가는지 파악하는 것이 바로 수지분석입니다.

 

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■ 사업성분석은 반드시 필요합니다.

​상가주택을 지을 때 경계해야 할 것이 몇 가지 있지만, 가장 중요한 것은 수익성 분석을 하지 않고 덤비는 것입니다.

수익성 분석을 하지 않고 상가주택을 짓는다는 것은 마치 입어보지도 않고 옷을 사는 것과 같습니다. 상가주택도 다른 사람이 말하는 '~하더라'는 말을 듣고 진행하는 것과 내가 직접 지어보는 것과는 많은 차이가 있음을 명심해야 합니다.

사람들의 말이라는 것은 각색을 해서 말하는 경향이 높습니다. 임대료와 매매 가격에 영향을 주기 때문인데 임대가 잘된다는 등의 유리한 것은 이야기하지만 다른 사람보다 공사비가 더 들었다거나 하자가 발생한 것과 같은 불리한 것은 숨기게 됩니다. 건물 값이나 땅값이 떨어질 것을 우려하기 때문입니다. 그래서 사전에 사업성분석을 통해서 간접적으로나마 타당성를 분석하고 직접 확인해봐야 합니다.

아무리 상가주택에 대해 아는 것이 없고, '나는 수익분석을 할 줄 몰라서...'라고 변명을 해도 그 누군가가 내 사업에 책임을 져 주는 사람은 없습니다. 주변에 도움을 주는 사람은 많아도 결국 모든것의 책임은 내 몫입니다.

사업성 분석을 해 보지 않고 성공한 사람이 있다해도 운이 좋았을 뿐 다음에는 실패를 할 수 밖에 없다고 생각해야 합니다. 이런 사람은 경험이 많은 사람으로 사업성 분석만 안했을 뿐 머릿속에는 이미 계산이 끝나 있는 경우 입니다. 이런 사람도 실제 사업성 분석을 한다면 지출을 구체적으로 줄이고 수입을 늘릴 방향을 모색한다면 머리로 하는 계산보다 수익성을 더 높일 수 있습니다.

수익성 분석을 하다보면 리스크에 대한 검토도 같이 이루어지므로 여러 가지로 경쟁력을 갖출 수 있습니다.

기본적이고 간단한 사업성 분석을 해보겠습니다.

지출항목

 구분

 규모

 금액

 근거

 토지비

 75평

 337,500,000원

 75 * 4,500,000

 토지 취득세

 3.16%

 10,665,000원

 337,500,000 * 3.16%

 공사비(공과금 포함)

 130평

 494,000,000원

 130 * 3,800,000

 건물 취득세

 3.16%

 15,610,000원

 494,000,000 * 3.16%

 중개수수료

 

 4,500,000원

 

 합계

 

 862,275,000

 



토지 취득 시 세금은 상가와 주택의 가격, 지역에 따라 요율에 차이가 있습니다.

공사비에는 수도, 전기, 가스 인입비와 산재, 고용보험료를 포함한 예시 입니다.

수입항목

 구분

 보증금

 월세

 근거

 1층

 60,000,000

 3,000,000

 상가전체

 2층 / 3층

 40,000,000

 2,800,000

 4가구 * 700,000 (보10,000,000)

 4층

 50,000,000

 1,200,000

 1가구 * 1,200,000 (보50,000,000)

 합계

 150,000,000

 7,000,000

 매월700

 

 

 

은행 대출 3억이 있다고 했을 때

- 지출합계 : 862,275,000 - 150,000,000 (보증금으로 회수하는 금액) - 300,000,000 (대출금) = 412,275,000원

- 은행이자 : 300,000,000 * 4% = 12,000,000원

- 수입합계 : 7,000,000 * 12(개월) = 84,000,000원

- 수익률계산 : 72,000,000 (은행이자 공제 수입금액) / 412,725,000 (지출합계금액) = 0.17

- 수익률 : 17% / 1년

■ 은행 대출이 없을 때

- 지출합계 : 862,275,000 - 150,000,000 (보증금) = 712,275,000원

- 수입합계 : 7,000,000 * 12개월 = 84,000,000원

- 수익률계산 : 84,000,000 / 712,275,000 = 0.12

- 수익률 : 12% / 1년

아이러니 하게도 이렇게 대출을 진행하는 것이 오히려 수익률이 높게 책정되는 것을 볼수가 있습니다.

​당연하지만 수익률을 높이는 것은 지출비용을 최대한 줄여야 수익률을 최대화 할 수 있습니다.

전세와 월세비율을 어떻게 가지고 가느냐에 따라 달라지고, 대출규모를 어느정도 하느냐에 따라서도 달라집니다. 이는 건축주의 자금 구도에 따라 수익률을 최적화할 수 있는 방향으로 결정하면 됩니다.

이러한 기본 구도에서 땅의 환경을 어떻게 이용하고 극복해 나갈지 구상해야 후회하지 않는 상가주택 사업을 할 수 있습니다.

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