현황도로 지적상도로와 건축법상 도로의 관계?

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현황도로 지적상도로와 건축법상 도로의 관계?

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토지공부에 있어서 진입도로는 매우 중요한 부분이다.

진입도로는 건축행위 허가의 필수적인 요건이기 때문이다. 진입도로가 없는 소위 맹지나, 도로는 있되 건축법 상 요건을

갖추지 못한 도로인 경우는 건축허가가 나지않기 때문이다. 많은 사람들은 그가 목적으로 하는 건축을 위해 토지를 구입

하기 때문에, 땅의 활용 용도에 있어서 건축행위는 가장 중요하다고 볼 수 있다.

 

토지투자나 토지경매의 초보자들이나 처음 토지를 구입하는 분들이 가장 흔히 범하는 실수가 진입도로가 없는 맹지를 취

득하는 일일 것이다. 진입도로의 개념과 중요성에 대한 이론적인 공부와 체계적인 이해가 되어 있지 않은 것이 대부분의

요인으로 추측한다.

 

진입도로의 종류와 형태

어떤 땅을 볼 때 우선 진입도로의 유무가 중요한데,

진입도로는 현황도로지적상 도로 그리고 건축법 상 도로로 구별할 수 있을 것이다.

 

우선 현황도로란 말 그대로 사람들이 다니고 있는, 통행로로 사용하고 있는 사실상의 도로를 말한다.

네이버나 다음의 위성사진을 확대해 보면, 길로 나와 있는 부분이 현황도로라고 할 수 있다.

현장답사를 가보면 그 길의 형태와 용도를 대체로 짐작할 수 있다.

 

이러한 현황도로는 우선 도로법에 의해 지정된 국도나 지방도, 시도 군도 등을 비롯하여,관습상 도로, 마을도로, 골목길,

농어촌도로, 농로며 산지의 임도와 개인의 사설도로와 사도(사도법 상), 단지 내 도로, 공단도로 등 여러 가지 형태가 있

을 것이다. 개중에는 남의 농지 내의 무단 횡단도로도 있고, 등산로도 있다.

개별적인 현황도로의 소유자는 등기부를 떼보기 전에는 잘 알 수 없으며, 또 필지별 지목도 반드시 도로로 되어 있지 않

을 것이다. 

 

이런 도로에 붙은 땅이 있을 때 지적상 도로가 붙었는지 확인을 위해 해당 지번의 지적도나 임야를 확인할 일이다.그러

나 지금은 지적도나 임야도를 일일히 발급받지 않아도, 필지별 토지이용규제확인서 밑에 나오는 지적도면을 확대하여

충분히 검토할 수 있다. 여기에서 해당 토지에 도로가 붙어 있는지를 확인하여야 한다.

이렇게 지적도면에 나오는 도로를 지적도상 도로라한다.

 

현황도로와 지적상 도로

지적도상 도로는 우선 현황도로의 위치와 일치하는지, 그리고 그 소유자와 함께 도로지정의 근거와 도로폭을 알아야 할

것이다. 도로폭은 건축법상 도로로 이용하여, 건축허가를 받을 수 있는지 알아보는 중요한 기준이 되며, 도로의 소유자

는 토지사용승락이나 토지사용료 문제의 전제조건이 되는 것이다.

 

만일 현황도로는 있는데, 지적도에는 전혀 도로가 나오지 않는다면, 이것도 맹지라고 할 수 있다.

이 경우 이 현황도로를 지적도상 도로로 만들 수 있는지 검토해 보아야 한다. 소위 현황도로를 이용한 건축허가로서,

이 부분은 진입도로에 있어서도 가장 까다롭고 해결하기 힘든 어려운 문제로 인식된다.

 

반대로 지적상 도로는 있는데, 현황도로가 없을 수도 있다.

이 때에는 도로의 소유자, 도로형성의 근거와 내력을 보아 복원 가능 여부가 결정될 것이다.

 

현황도로와 지적상 도로 모두 없는 경우는 흔히 맹지라고 부르는 땅이다.

맹지는 건축행위를 하려면 어떤 과정으로도 진입도로를 개설해야 할 것이며, 이 방법으로 설명하는 것이 소위 맹지탈출

이라고 하는 것이다.

맹지탈출의 방법으로 거론되는 것들은 통상 10여 가지가 있으나, 하나하나 만만치 않다.

가장 흔히 논란되는 것이 토지사용승락서와 주위토지통행권이다.

 

건축법상 도로

 

현황도로와 지적상 도로가 모두 갖추어진 토지의 경우, 그 도로를 진입도로로 하여 건축허가를 받을 수 있는가 하는

마지막 검토단계가 남아있다.

 

건축법 상 도로의 요건은 다음과 같다.

   ①도로는 사람과 자동차가 통행할 수 있는 상태일 것

   ②도로폭은 4m, 접도부분은 2m 이상일 것(원칙)

   ③건축허가 시에 진입도로로 지정 공고된 도로일 것

   ④③이 아니면 도로법 사도법 국토계획법 등에서 도로로 지정 고시된 도로일 것

   ⑤도시계획예정도로도 가능하다

 

건축법 상 건축허가를 받을 수 있는 도로를 요약하면 건축예정부지의 경계는 폭 4m의 지적상 도로에 2m 이상 접하

면서, 그 도로는 사람과 자동차가 통행할 수 있는 현황도로이어야 하는 것으로 요약할 수 있을 것이다.

 

따라서 어느 토지의 건축을 위해 진입도로 요건 충족 여부를 확인하고자 하면, 우선 위성지도와 현장답사를 통해 부지

에 접한 현황도로를 확인하고, 다음으로는 지적도(토지이용규제확인서)로 지적상도로 유무를 본 다음, 도로폭과 접도,

도로사용가능성(소유자의 동의 및 사용료) 등을 조사하여 최종 결정하는 절차를 밟아야 한다.

 

다만, 건축법상 도로 요건은 관련 법규뿐 아니라 조례, 판례 등에서 인정하는 예외규정이 곳곳에 많기 때문에 이런 것

들에 대한 정교한 검토작업을 잘 해나가는 것이 진입도로 공부의 핵심이다.

 

       자료게시 - http://www.higaya.net 

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